שוק הנדל"ן 2013 בתחום הבנייה מכוח תמ"א 38 על תיקוניה תוסס היום יותר מבעבר.

לאחר שמשנת 2005 (כניסתה של תמ"א 38 לתוקף) עסקו בתחום בעיקר חברות נדל"ן קטנות ובינוניות, בשנה האחרונה התבשרנו על כניסתן של החברות המובילות לתחום.

בעקבות תיקון 3 לתמ"א גברה ההתעניינות ביישום התיקון השני : הריסה ובנייה מחדש בתחום קווי בניין התמ"איים.

כך מוצאים את עצמם דיירים רבים ישובים באסיפות-גיוס-חתימות וצופים בתכנית קומת דירות התמורה (הדירות המתוכננות עבור הדיירים הקיימים עם בנייתו מחדש של הבניין לאחר הריסתו).

על פי רוב אכן דואגת החברה הנדל"נית לפיצוי הולם לדיירים הקיימים בדמות דירה גדולה ומרווחת יותר בבניין המוצע (בכ: 12-25 מ"ר מעבר לגודלה המקורי) והמצוידת בד"כ במרפסת עד 12 מ"ר ולעתים אף במחסן, ובחנייה המוצמדת לה בטאבו.

התכניות מוצגות בפניהם והליך גיוס 100% חתימות הדיירים יוצא לדרך (ע"פ החוק ניתן להסתפק ב: 80% חתימות בלבד, אם כי כל היזמים חותרים לקבלת 100% חתימות למניעת עימותים עתידיים אפשריים).

במקרים שבהם התכניות המוצעות לדיירים לוקות בחסר (בגין חוסר מקצועיות המתכנן, חוסר תשומת לב היזם או שגיאות שנעשו בתום לב) מתקבלת מציאות עגומה.

לעתים אין בידי הדיירים כלים מתאימים להבנת התכניות המוצגות בפניהם, חלקם הגדול משודל ע"י נציגי החברה היזמית לחתום על החוזה ועל התכניות וחלקם הקטן מתנגד להן.

כאשר מדובר ב"גוש חוסם" החורג מעבר ל: 20% מתנגדים, צוברים הדיירים כוח כקבוצה ובד"כ מצליחים להשמיע את קולם, לנהל מו"מ ולקבל בסופו של דבר תכנית משופרת.

כאשר מדובר במתנגדים המהווים פחות מ: 20% - מעמדם בעייתי יותר. מופעל עליהם לחץ מצד נציגי החברה והדיירים האחרים שכבר חתמו על החוזה, הם נתונים תחת איומים על תביעות בגין שיבוש הליכי תכנון, הפרת חבות הגנה וכיו"ב.

עד כה עסקו מאמרים קודמים במתנגדים דוגמת "דיירים סרבנים טיפוסיים" המנסים לסחוט את נציגי החברה ולקבל הטבות מעבר לשאר הדיירים. תופעה זו הנה שלילית מיסודה ועל המתמודדים איתה למגרה בהקדם האפשרי.

הפעם עסקינן בטענות מוצדקות כנגד תכנון אדריכלי לקוי בתכנית המוצעת ו/או בחלוקת דירות לא שוויונית בין הדיירים (מס' כיווני אוויר שונה, תצורת דירה שונה, חלוקה פנימית שונה וכד') שבעטיים הדיירים המתנגדים יוצאים מופסדים.

בעימות כזה מסוג "דוד מול גוליית" שבו עומד דייר סרבן חשוף אל מול מתקפת זעם חזיתית מטעם נציגי החברה הנדל"נית ושאר שכניו ייתכנו שני תרחישים :

הראשון, כאשר הדייר הסרבן והצודק הנו חסר אמצעים ואינו יכול לשכור את שירותיהם של עו"ד ואדריכל, שיוכיחו את צדקתו. ביכולתו להביא יזם אחר, אשר יעשה זאת במקומו (צעד בעייתי כשלעצמו, כיוון שבד"כ הדיירים חתומים על הסכם נון-שופ מול היזם המקורי או על החוזה הסופי). והיה ונבצר ממנו לנקוט בצעד זה, סיכוייו למנוע תכנון לקוי של הבניין החדש בשלב זה שואפים לאפס, שכן קולו נשמע כקול ענות חלושה.

השני, כאשר הדייר הסרבן והצודק הוא בעל אמצעים וביכולתו לשכור את שירותיהם של עו"ד ואדריכל, שיוכיחו את צדקתו באמצעות מסכת טענות משפטיות ותכנית אדריכלית חלופית.

במקרה זה, סיכוייו למנוע תכנון לקוי של הבניין החדש גדלים לאין שיעור.
באמצעותו להציג בפני נציגי החברה ושכניו את החלופה, לשכנע אותם בנכונותה ובמקרה הצורך אף להציגה בפני המפקחת על הבתים המשותפים בבואה לדון בסרבנותו.

מומלץ לנציגי החברה היזמית לבחון בקפידה ומבעוד מועד את טענות המתנגדים, להבחין בין אלה המוצדקות לבין אלה המופרכות ולפעול בהתאם.

עסקת תמ"א 38 הנה עסקת קומבינציה שמתוקפה מעניקים הדיירים הקיימים את המגרש ליזם, תמורתו זוכים בדירות חדשות, מוגדלות ומשודרגות בבניין החדש, והיזם זוכה בדירות, שאותן הוא מוכר לדיירים החדשים.

עסקה כזו ראוי שתיעשה ברוח טובה ובאווירה חיובית ע"מ שהליך פינוי הדיירים, הריסת הבניין הקיים, בנייתו מחדש ומכירת הדירות לדיירים החדשים יתנהלו על מי מנוחות... 

 Email: edna@ednamor.com

Tel: 03-7369694 | 03-7369689 | 054-303-7303

אוכמנית 13, רמת אפעל​, 52960

  • Facebook - Black Circle

עיצוב ופיתוח: סטודיו תמרינדי