במסלול עיבוי-בינוי מכוח תמ"א 38 מחזקים את הבניין הקיים, מוסיפים פיר מעלית, באם ניתן מוסיפים עד 25 מ"ר שטח פלדלת (כולל ממ"ד), מרפסת מקורה עד 12 מ"ר, מחסן וחניה לכל אחת מיחה"ד הקיימות. על גג הבניין הקיים מוסיפים קומות חדשות ובהן יח"ד עבור היזם, בקומה המפולשת מוסיפים יח"ד עבור היזם, מגדילים את הלובי הקיים, מוסיפים מחסנים ופונקציות "רכוש משותף" עבור כלל בעלי הזכויות. בשטח המגרש מוסיפים מקומות חניה, גינון וריצוף חוץ.

במסלול זה בעלי זכויות יחידות הדיור הקיימות נותרים להתגורר בדירותיהם במשך תקופת הבניה.

במסלול זה נדרשות חתימות בשיעור 66% מכלל בעלי הזכויות.